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?#34987;?#34892;业痛点!万科总规划师谈万科装配式的经验与?#27492;跡?#21477;句都是干货!

中国装配式建筑的发展

中国的工业化生产建造方式,在六七十年代,就已经开始了,从苏联那边学习。北京以?#25353;?#26495;的住宅早就有了,但是质量很差。

改革开放是从南方香港那边起步的,大家都知道香港当时是完全用现浇的方式,我们在读书的时候还讲模数什么的,后来慢慢发觉模数都没用了,为什么呢?因为都是现浇的。所以一路过来就把工业化的生产方式打得体无完肤,再加上一个唐山地震,造成一种感觉,就是工业化生产质量不高,而且也不安全。

我是90年代初到日本的,到日本后观察他们工业化建造方式,学习了从战后到现在整个发展的过程。实际上世界建筑发展在20世纪前半叶,尤其是二战后的城市建设曾经出现工业化建造的一个高潮,主要是欧美,后?#20174;?#21709;到整个世界。

日本也是在五六十年代的战后复兴开?#23478;?#20837;工业化建造方式,另外,日本有一个比?#29616;?#35201;特点,就是它是一个地震比较频繁的国家。因此它不仅要预制,而且要抗震,而欧洲是不需要抗震的,香港也没有。香港在八十年代以前都是现浇的,现在很多都是预制了。

万科在大批量的、高速的生产住宅,因此,如何保质保量?#19994;?#19968;个合适的建造方式很重要。每次万科的人到日本,我就跟他们讲日本是怎么去建住宅的。开?#21363;?#23478;觉得高不可攀,因为从成本到各种建造技术?#27492;?#21644;我们当时的条件相差比较远。后来慢慢万科也觉得,如果不去做改变,那么质量也很?#35757;?#21040;控制。因为建设量的爆发式增长,速度又太快。以前那些国字头的公司也应付不过来。各地出现了很多的建筑公司,其实是没有太多技术含量的。当时我内心也有一种情结,每次大家去的时候,我就会拼命的跟他们讲日本的这个装配式技术,就是工厂预制现场组装的方式。

万科有影响力影响政府。俞正声在上海的时候,万科把我们的思考交给他。后来万科新里程2007年12月底的时候做了有抗震能力的内浇外?#19994;?#31532;1座有抗震能力的装配式建筑。我请了日本的技术专家,当时中国的工业化PC已经奄奄一息了,早年的PC工厂也差不多都倒闭了。北京十几家?#23478;?#32463;合成一家了。上海找了半天只?#19994;?#19977;家。第一家是第三预制构件厂,现在还在,但是质量很差。还有一家是地下管桩厂。这两家我都看不上。第3家是日本的大成建设给我推荐的,在浦东下?#22330;?/span>它是上海住总下面的一家预制品厂,产品全部都是出口日本的,已经有十几年了。由日本人设计,日本?#24605;?#24037;,日本人质量控制,最后全部运到日本,而且所有的模具,配件全部从日本集装箱运过来的。

可以想象当时中日两国的成本差距有多大。这个厂现在还在生产。所以我一开始看到这个东西就觉得很兴奋。我们第1个新里程项目就用了他们的PC。当时我觉得还是挺自豪的,一个我有这么个理念可以去推进,万科又有这么个平台可以去实现。

但进来的时候就发现有很多的问题,第一,就是结构体系不一样。日本基本上是框架体系,它的结构构件主要就是梁柱板。我们是用短肢剪力墙为主的刚性结构体系,他们用的是框架的柔性结构体系。从这个角度?#27492;担?#25105;们PC的走向就不一样了。另外我们整个PC从设计到生产施工的质量控?#39057;?#31561;,这个资源几乎没有。也就是说整个短短十几年这套体系很快就形成了。

我今天来讲,不是来夸万科做了PC多么好,反而是讲很多的问题。一方面跟你们讲,一方面我也在跟政府讲。整个中国目?#26696;鉖C最积极的是上海,像搞运动一样的在搞。这个是我最害怕的一点。因为朱院长要我讲一讲万科目前PC项目进展的状况,最近我又专门去了一趟工地,和他们做了座谈,了解现在的情况。所以我先开个头,也把万科的东西和大家分享一下,后面主要讲一些问题。

这个是万科现在正在做的一个项目。当然,既然用的是万科的品牌,那要做就要做的最好。其实就在这么一个状态下,也很难做到最好。但是我们希望他能够做到最好,因此我们在一个项目里面,把政府要求的能够做的都做了。装配?#19990;?#20174;40到90全做了。还实施了很多我们创新的做法。这个项目在宝山,不是太大的一个项目。分成了一期二期三期和示范区,示范区就是售楼处。一期二期三期有各种内容,?#34892;?#26159;保障房,?#34892;?#26159;商品房。我们知道政府现在对住宅用地?#21152;?#19968;些强制性的要求。因此我们对于不同的用地进行了不同的工业化预制的做法。

第一个就是灰色的就是AAA的。预制装配率要达到百?#31181;?#20061;十几。百?#31181;?#20061;十几就是全部预制,不仅外面预制里面也预制。我们就做了一个售楼处,都是钢结构。装修也全部用了干式做法。所以我们把一个售楼处做成了政府的要求最高的。

第2个就是AA级,黄颜色的,我们做到了40%以上。

第3个,我们再增加了一些预制构件,?#28909;縊的?#22681;?#30171;?#21040;了45%。那已经基本上到?#24605;?#38480;了。要达到3A的话,就需要把内装修全部加上去。从开发商角度?#27492;?#20854;实是不太合理的。讲这张图,其实就是政府逼着开发商来做,这其实是不太合理的。这不是一个市场的行为。

万科的第一代项目

我们来看看万科装配式建筑的发展,从2007年到现在我们走过了4代也可以说是5代。

最早万科新里程两栋房屋是内浇外挂,这个其实是比较简单的。预制部分是不承重的,承重的都是现浇的。这个是最简单的,也是最容易普及的,也是最安全的。?#19994;?#26102;也是考虑到从这个结构体系落实做一个试验。当时做这两栋楼还是比较顺利的。而?#19994;?#26102;也做好准备,万一客户不接受,那么这2栋楼我们就自己持有。这个启动了以后,没想到售楼处一宣传就全卖光了。大家都没有这个概念,没觉得这里面可能有什么问题。

这项目和别的不一样的就是我们在这里面真正做了全装修的架空地板和轻质隔?#24076;?#25509;近日本的一套做法。当时我们比较关注的是外墙的性能。因为当时流行的是贴面砖。那么外墙如果再加上外保温,就有可能脱落,这个是非常大的风险。我们希望做的是内保温,当时好像大家都认为必须要做外保温。但我们还是坚持选择?#22235;?#20445;温。我们这个面砖是反打进去的。这样面砖就不会脱落。我们后来还预?#21697;?#25171;了石材。这些都成功了。

万科的第二代项目

第2代就是我们在新里程的北面做了十?#20184;?#27004;。这时就出现了结构体系的问题,包括设计院营销反对用梁柱体系。一定要我们用剪力?#27975;?#26500;。那么这么一做就不能完全用外挂方式的PC。我们没办法,就做了一个PCF墙板,里面还有一半是现浇。?#27492;?#26377;它的合理性,实际上也是本末倒置的事情。这个本身从理论上是成立的,外面一层PC相当于模板。但是由于外墙本身也不厚,有一部分是PC了以后,真正现浇的部分其实是很薄的,那么里面的配筋现浇就出现了很多事情。而且我们这个住宅楼房型平面?#32426;?#24456;复杂。这种楼做PC更加不合理。

PC最好是它的板材标准化越高越好,预制厂里的预制效率就会越高。因为它真正的贵,其实是贵在它一套钢模上。如果钢模只预制几块,那其实是很浪费的。如果你预制了200多块,那?#27492;?#20854;实是很便宜的。那么按照经济上的考虑,PCF最多只是?#32423;?#29992;之。日本的做法是在某栋楼的某一片剪力墙上,这道墙又是比?#29616;?#35201;的,?#32423;?#29992;一下PCF。我们呢,从头到尾整个一圈全部用PCF。结果成本也高,工期也不缩短,但是墙体是用PC了。也没有用轻质隔?#24076;?#20063;没有用叠合板。这个就是第2代了,我是非常不满意第2代的。

万科的第三代项目

到了第3代,今天我主要讲的是第3代,到第3代的时候国?#19994;?#35268;范也出来了,承重墙体系也可以做预制了。理论上这?#22336;?#24335;在国外早就有了。在日本,这种用承重的墙体做PC的一般也就做到5层楼。

为什么做到5层往上就不做了?一个是结构计算会比较复杂。第二个就是地震力就开始变得复杂了。它的施工?#35759;?#35201;求就更高,在日本大家都觉得?#34892;?#22256;难。5层以上的基本用框架结构了。只有一些比较整齐的,?#28909;?#20687;宿舍楼,做到5层的用了。

它的结构连接的方式就是套筒灌浆,这个套筒灌浆日本已经发展了很多年,用的套筒是特殊的钢,灌浆也是用的特殊的浆?#24076;?#32463;过很多年的实践和理论计算,可以有一个非常肯定的数据确?#31995;?#21516;于现浇。也就是说它的强度、安全系数完全等同于现浇。这句话非常重要,也就是说,他只是接近或者等同于现浇,而不是超越现浇。即使目前现浇也是最好的一种安全体系。只不过我们在质量控制上预制会比现浇好。直到现在日本也很多是现浇的。

就这样第三代发展了很多年,国家也强制的推动,买地一定要多少装配率。去年我看到了一个公众号有个?#34892;?#32773;的笔名,?#27425;?#31456;猛?#19994;?#25209;评PC,说这个事害国害民的,不安全的等等,我一看就吓一跳。所以?#19994;?#26102;就?#34892;?#35686;觉,我们现场PC施工是?#34892;?#38382;题,只是官方没有暴露出来。这个人在公众号上发表文章,而且很多人呼应。

万科的第四代项目

第四代这里面做的就有?#34892;?#20445;温,那?#27492;?#21040;?#34892;?#20445;温三天三夜也说不完。日本基本上没有?#34892;?#20445;温。因为它有很大的技术?#35759;取?/span>所谓?#34892;?#20445;温就是,外面一层混凝土,里面也是混凝土,就是中间加了一层软的保温层。而如果一栋房子,?#30431;?#25152;有的外墙保温层统统都是联通的,没有冷桥几乎不可能。

但据说做?#24605;行?#20445;温国家又可以给一个什么奖励。所以为了奖励,我们就去做那个?#34892;?#20445;温。在?#34892;?#20445;温上花了很多的功夫。现场我去看了,其实还是不能达到100%的,这是肯定的。好在上海冬天温?#28982;?#19981;是特别低,所以这个冷桥还没达?#27975;?#38706;发霉这种程度。严格的说这是有瑕疵的。这个?#34892;?#20445;温板它的生产?#35759;?#20063;高,安装?#35759;?#20063;高。万科就和上海一家公司一起在平湖投资了一家预制品厂,专门做?#34892;?#20445;温板。就这样的状态,我们还是达不到最高的质量要求,也就是说它里面还有很多是不能闭环。

第2个就是塑钢窗预埋。也是政府出?#25628;?#26684;的保温要求。保温要求最重要的是保温层。其实建筑保温最重要的是窗子,窗里面最重要的是型材。原来铝合金是最容易导热的。那?#27492;?#38050;窗性能好一些,?#20540;?#22238;去做塑钢窗。但是在国外塑钢窗做得好的比金属还贵。我们国内的塑钢窗品质?#30171;?#19981;到这个要求,只是保温性能好一些,而且便宜。?#30452;?#23452;,保温性能又好,又能满足国家要求,所?#28304;?#23478;都倒回去做。

那个时候我是拼命的反对,现在这个房子已经卖到了5万6万10万一个平方,怎么还要用塑钢窗呢。为了这个事情,我跟日本一家公司探讨过。他们质量比较高,但是他这个塑钢窗怎么也竞争不过国内的,因为我们比他便宜一半,因此万科也没办法只能用国产的。

那么国产的用到PC里面就出问题。因为如果要做PC也就意味着这个窗框要在厂里面一起预制了。这样就会避免一些质量毛病,?#28909;?#35828;窗子漏水。所以我们希望通过外墙的PC把窗子一起生产,也成功了。但是一到塑钢窗就出问题。PC养护这个高温?#36816;?#38050;产生了一个变形的影响。为了克服这个问题,我们就想了很多办法,做了很多的试验。据现场人跟我们说,第一最好不要做太大,第二不要在冬天做,因为冬天温差比较大。这样就可以基本避免变形。

这里面还提到叠合板。叠合板最好要求平面比较规整。?#28909;?#35828;我们这个报告厅,单向板很容易做的,但是如果形体大大小小的对叠合板?#27492;?#21448;是一个不合理,也就是每一块地板都是不一样的。那么叠合板的标?#21152;攀樸置?#26377;了。日本都是用单向的叠合板,因为日本的形体比较规则,四根柱子围合起来就是一户,它的宽度和长度都是差不多的,因此他做叠合板就特别容易,而且都是单向板。单向板的?#20040;?#26159;快,但坏处?#21069;?#21644;板之间有条缝。如果我们不吊顶的话,直接批腻子就会出问题。但日本是没有不吊顶的,它的配线就直接钉在板上的。他这样就不存在裂缝对他的影响,我们就有裂缝的影响。

在叠合板上我们就得出一个结论,索性我们就做双向板吧。双向板两边?#21152;?#38050;筋,留的缝大一点,到时候就把它接起来就是了。但这样叠合板的主要?#25856;樸置?#26377;了。还有因为是PC就不需要?#25856;?#26550;了,也就是无外架施工。这个我们经过试验有很大的进步,穿插施工也比较容?#20303;?#20063;是我们近几年在公司内?#23458;?#30340;比较厉害的,上面还在建,下面就已经开始装修了,这个在日本都是很正常的。现在我们尽量把交付期也尽可能地提前。

这里讲到预制率,为了满足预制率的标准,结果我们人为的增加剪力墙,把大空间划成小空间,结果也是本末倒置的事情。

还有一个就讲到了凸窗中国人不知道什么时候开始对凸窗情有独钟,我是特别反对凸窗。因为凸窗做工业化肯定是最难的一个构件,而且是最弱的一个构件,做保温是最容易结露的一个构件。它唯一的?#20040;?#26159;这个窗外面偷了一点面积的感觉。我们的房子其实已经不小了,日本最小的房子也没有凸窗。

我在2004年做朗润园,我就不要凸窗,所有的营销都反对我。后来我坚持不做凸窗,因为不做所以外墙就特别的平整,看上去很干净。结果我们这个楼盘是卖的最快,也卖得最贵,而?#19994;?#29616;在还很好。所以很多事情,大家不要以为这个事就必须要这样做,不这样做就不行了,其实不是这么一回事。所以我觉得政府引导在这个方面可能更好,而不是预制率多少?今年国家38个规范要重新来,我对凸窗也提了很多的意见。落地窗不是做防护栏杆吗?在凸窗上面再加一道,这几乎是不可能,要做后面也要把它拆掉。所以全是隐患。

这里面我就不多讲了,1?#24597;??#24597;ィ?#25105;们花了很多的功夫,就是为了对付预制率,我觉得毫无意义的预制率。我们很认真,花了很多功夫做了无数的计算,好不容易满足了政府的要求。这里面就讲到了如何做到AAA级,为达到92分做了很多的努力。从设计到生产,到运输,到施工,到监理,每一个地方都不能打折扣。现在的问题是理论上规范上?#21363;?#21040;了安全的要求。

实际上,由于我们政策的这种运动式的方式,万科这么努力也只能做到这个状态,我就特别担心其他的开发商能够达到多少分?我是特别特别担心的这一点。如果设计不是特别理想的话,施工加工是不是能保证。

现在南通PC厂最多,还在价格竞争,那么这个PC构件是否可能出问题?如果把它运到这里,现场安装的技术工人又跟不上的话。监理?#32622;?#20160;么经验,怎么监理?结果怎么可能好。但是大家也不用太担心。中国的规范一般都是打很大的余量的。但这总归不是个事。所以我觉得在这块地方政府应?#27809;?#28857;力气,你既然这么做了规定了。那么有资格的人才能够上岗,而且要全程跟踪。所有质量都是要有记录。

我们现场做了很多,包括我们灌浆,所谓套筒灌浆。做得好还是不好,就意味着我们强度到还是不到。据说这里面现在有很大的问题。就同样的?#22336;ǎ?#19978;面冒出来了就?#24471;?#28748;浆到位了。但是这个灌浆的强度有时候也有问题,因为压力太高,这个浆料一下?#29992;?#20986;来,但实际里面还是空的。而且灌浆又是一次性的,达不到质量的要求就会有危险,更谈不上同等现浇了。现在我们用了很多的方法,包括灌浆有个人在后面看着全程录像。每一个?#23478;?#24405;像。打胶也是一样。

我们这个结构体系不是外挂,短肢剪力墙里面的暗柱还是现浇的,也就是所有的PC的缝的地方里面是有现浇部分的。日本的外挂其实是个幕墙体系。他的这个缝是两道的,外面是胶里面有?#28010;?#27490;水条。它里面也是有空洞的,水进去以后从里面就流出来,这套体系我们是不需要的,我们后面是现浇的部分,前面接的地方打个胶。这个胶是有寿命的。日本最好的胶就是10年的,我们现在都是国产的,我现在都怀疑这个胶的寿命。我们现在很快套筒是国产的,胶也是国产的,是否能够达到这个要求,我觉得这个需要政府严格控制的。

再说到?#24179;?00天,因为万科作为开发商,对时间要求特别的严格,因为从拿地开始就算利息,因为交钱了。现在真正的PC基本上都是从地上开始的,地下肯定是用现浇的。

地下我们是100天,希望100天把所有的PC能够完成。所以我们要求精确,也用BIM做品?#20351;?#29702;,从生产到运输到安装,包括各种预留?#20303;?#36824;有飘窗或者大跨度的凸窗,这些结构都是很不合理的,但没办法一定要做,所以我们又做了很多临时支撑,万科自?#21512;?#22312;用平湖的厂生产预制件,浆料也是指定的,设计由中森来做,自己也有深化的团队,这样每个?#26041;?#37117;控制住。但我认为社会上这么多的开发商,基本上很难做到这一点。这个是?#19994;?#26368;大的担心。

?#21592;?#19968;下日本建筑工业化进程。日本的工业化1958年第一栋开始,第1个组装式的房子。1959年成立了专门做工业化生产的公司。随着公司运作,日本民间成立了一个机构叫做BL制度的建立。这家公司到现在还在。所有产品必须要通过它的?#29616;?#21487;以免签。就是通过?#19994;娜现?#30340;套筒,你就不用去检测了,大家可以放心的用。这家公司我觉得起了非常重要的作用,这是一个制度的建立。

1960年代开始,日本开?#21152;写?#27454;买房。这个时候,日本做工业化住宅就开始批量了。带头的是日本住宅公团,是个非盈利机构。我在日本的整个工作就是服务这?#19968;?#26500;。他是结构质量等各方面规范的标杆。

整体卫浴实际上1963年就开始了。你们现在到日本去还可以看到,特别的小,特别的紧凑。最极致的就是黑川纪章做的那个胶囊公寓。

1960年以后,装配式建筑就进入了一个发展的高潮,国家就举办?#24605;复?#31454;赛,制定了一些行业的标准。那个时候建立的标准到现在其实没有变化。到1969年,开始举办工业化样板工程的竞赛。他这个竞赛不是设计竞赛,是工程竞赛。也就是日本的工程公司要竞这个标,不仅有经济标还有技术标,要拿出你是怎么建这个楼的?是什么工法建这个楼?这个时候最最重要的一个项目就是在神户和大阪之间的一个高层住宅项目,竹中工务店得到了第一。那个就是工业化生产方式高层的一个项目,到现在还在。当时阪神大地震,?#19968;?#29305;地去看了,有一点点小的裂缝,但没有大的事情。

也就是1969年开始,日本第1次用竞赛的方式来促进工业化生产。我觉得就特别聪明,他不会压着开发?#35848;?#36825;个。他首先是提高公司生产水平。后面就开始全面开花了,最后形成了一个良性竞争的状态,大家都在研究各种各样的新工法,也有很强大的设计院。事实上,日本最大的设计院是建设公司的设计?#28023;?#36825;个就回到了日本建设的施工图是由施工单位做的。这样日本的工业化进程主要是由施工单位在主导。

到1970年代以后,日本的工业化从量到质开始转变。日本的一些民间的开发商也就进入了一个高潮。工业化生产方式变成了装配式建筑百花齐放了,从设计施工进入了一个完全自由的世界。就是项目应该用什么手段最合理就用什么手段。

那么国家做什么事情呢?国家1975年就做了一个住宅性能的保?#29616;?#24230;,直?#27975;?#22825;。

我觉得中国在推广的这个过程中,整个制度的建立和良性的推进,日本是一个非常值得借鉴的过程。他们比我们早走了一?#21361;?#22522;本上是成功的,而且要求也是最高的。

总结

最后,我总结一下,从目前国内的PC现状分析,我认为最重要的是要建立一个合理的政策引导。现在政府的这种运动式的绝对要进行一个刹车。

第2,就是如何优化符合中国国情的PC工法,因为中国结构体系的不同,一定要?#39029;?#36866;合中国国情的市场接受的比较合理的工法。

第3,就是一定要建立可执行的监管制度。就怕所有的规范?#21152;校?#25152;有的要求?#21152;校?#20294;是大家就都不执行到位,都是抄近路,都是差不多。我特别担心这两年做的PC,很多人说这两年的房子我不敢买。所以我内心很沉重。我们出发点很好,也希望这事情做好,走到了今天应?#32654;?#38745;的好好的想一想,怎么才能真正做好?

谢谢大家,今天就讲到这里。



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