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精装修之困左手成品房 右手限价令

近段时间包括南京武汉杭州和西安等在内的城市都发生了一些业主维权?#24405;?#30452;指开发商捆绑精装修未列明品牌明细货不对板等精装修乱象

比起房价上涨更让人担心的是我们可能买到了有史以来质量最差的房子有业主无奈地发出如此感慨

精装房之痛的症结究竟在哪里是开发企业的不适应还是政策倒逼下的产物亦或企业责任的缺失每日经济新闻记者对此进行了走访报道

货价不等导致心理落差

根据中消协公布的上半年全国消协组织受理投诉的数据房屋装修类投诉共5591件同比增加114%其中消费者投诉的问题主要包括装修合同隐患建材质量差保修义务难履行和室内空气不达标等

在房屋质?#21487;ϣ?#26032;交付楼盘项目中大量存在门框裂缝地板吊顶不平瓷砖破裂?#23637;ġ?#22681;体不正门关不实墙纸遭污染墙体渗水等质量问题以及将公摊面积计入精装修费用等同时还有开发商未对精装房所有产品材料的品牌型号进行完全公示且未在购房合同中对精装修材料进行明确约定导致购房者认为?#32422;?#20184;出了?#32454;?#36153;用却没?#26032;?#21040;等值的产品

可以看到在精装房不断暴露的问题中除了让开发商无法逃避的产品质量问题外还有购房者对精装房在货价不?#26085;?#19968;问题上的心理落差

在武汉本土一家房企的相关负责人看来如果精装修成本与备案价格相差太大就容易产生一些质量问题客户花钱买精装房却没有得到相应价格的产品心理诉求就会有一定落差影响客户满意度从而产生投诉

每日经济新闻记者从多方采访中获知越来越多开发商从清水交付转变到现在的精装交付主要来自两方面一是政策积极推动成品房发展二是限价令?#34180;?/span>

以精溢价精算限价下的账

中国城市经济专家委?#34987;?#21103;主任宋丁此前在接受每日经济新闻记者采访时表示成品房是房地产市场发展到一定阶段的时代产物

事实上早在1999年国务院办公厅就发布了关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见首次提出一次性装修概念目的是大幅减少产生建筑垃圾粉尘和噪音污染等问题

如今北京上海浙江省广东省海南省和河南省等多地均已出台了按成品房交付住宅的相关政策还有一些城市明确未来新建住宅要实现100%的成品住宅交付

尽管成品房的标准并不完全指向精装房?#20445;?#20294;如今精装已经成为开发商提升溢价的主要方式

一家品?#21697;?#20225;的内部人士就对每日经济新闻记者直言政策推进成品房交付不论是集约生产还是减少二次污染对开发企业购房者社会?#27492;?#37117;是一件很好的事

但还有一个原因就是现在对新房限价大幅压缩了房企在清水?#21487;?#30340;利润空间开发商清水房价格备不上去就会选择通过精装修来实现预期收益

每日经济新闻记者了解到房企在向主管部门备案申请预售资格证的时候销售价格组成的一部分是清水房价格另一部分是精装修价格但现在政府对新房进行限价开发商的价格备不上去上述房企内部人士说

据他透露某一线房企其中一个产品系的装修成本标准是700~800元/平方米但在向主管部门报价的时候会选择顶格报价

以武汉发布的精装房限价令为例根据武汉市房协官网发布的信息今年5月武汉市房管局将新建住房售价从1万元以下到3万以上划分了6?#25285;?#24182;按价格区间限制精装修价格限制精装房价格按新房售价等级从最高2000元/平方米到最高5000元/平方?#20303;?/span>

也就是?#25285;?#23613;管开发商的精装成本可能只有不到千元但根据房价不同最少会按2000元/平方米的标准定价

而对于近期产生争议最多的房屋公摊面积部?#25351;?#19981;该收精装费的问题有房企负责人给每日经济新闻记者算了一?#25910;ˡ?#20182;举例?#25285;?#25353;照100平方米的房子公摊面积25平方米且每平方米精装修费用3000元计算购房者就需要为公摊部分支付7.5万元但这是开发商能够获得的很直观的利润部分

在他看来开发商通过精装修部分获利是大家心知肚明的事

追求利润不应缺失责任

中国建筑装饰协会精装修分会秘书长罗胜对每日经济新闻记者直言目?#25353;?#37327;出现的精装房修维权?#24405;?#24456;大程度上是因为开发商需要保证?#32422;?#30340;合理利润但现在很多人还不会做?#34180;?/span>

事实上正是由于房地产市场的快速变化导致一些此?#25353;?#26410;涉足精装房交付的企业在诸多方面呈现出跟不上节奏的状态

每日经济新闻记者从武汉一家本土房企方面了解到尽管这家公司已经开始了全国性的产品布局但目前仍未有一个精装房项目交付给业主他们从事精装房业务的时间尚未超过2年

但据这家房企的内部人士?#25285;?#34429;然公司本身在精装?#21487;?#32463;验不足但却从万科龙湖等品?#21697;?#20225;挖来了一些熟悉精装房业务的人才

罗胜认为在成品房交付的政策推动下现在房企都开始做精装但由于在管理施工供应链?#30830;?#38754;的不同此前未做过精装房交付的企业需要在人才技术管理上进行大幅调整在精装修?#26041;ڣ?#20854;实很多开发商还处在摸索和学习阶段

同样一位在一线房企从事多年工程技术工作的部门负责人表示成熟的精装房管理体系不是一个项目就能积累完善的

房企如何在精装房品质和成本间进行平衡是对房企在采购施工和验收等内控标准流程上的考验有开发企?#30340;?#37096;人士对记者直言?#34892;?#24320;发商比较有良心精装房不会有太大质量问题但?#34892;?#23601;会为?#25628;?#32553;成本?#26723;?#20135;品质量

在这样的市场环境下算好账成了房企操盘的一门高深学问

有房企相关负责人对记者表示目前行业上对新楼盘的毛利标?#35745;?#36941;定在18%如果低于这个标准企业很容易算不过来账但企业的获利能力会因地面建筑布局商业配?#20303;?#35013;修标准等产生较大不同

值得一提的是部分城市如今已开始出现精装房交付项目门可罗雀而清水房楼盘排长龙登记的情况在?#30340;?#20154;士看来主要是因为现在还能卖清水房项目的那块地拿得早不附加精装修也能获得一定收益

于是薄利多销成为很多房企的共?#19969;?#25454;前述武汉房企相关负责人透露他们公司做装配式构件的利润只有3%只能通过薄利多销的方式增加利润房企一旦追求8%甚至10%的利润空间可能合作企业就会减少但将利润降至3%就会有源源不断的订单

对于装修标准现在有的开发商会公示装修材料但不会明确公示品牌现在有的城市已经要求开发商公示品牌和型号对此多位接受每日经济新闻记者采访的?#30340;?#20154;士认为尽管这样做会使账本更透明但企业还是可以通过集中采购?#30830;?#24335;尽可能保证合理的利润空间

来源 每日经济新闻

中国装配式建筑产业联盟专家智囊团

覆盖?#27573;?/p>

     全网?#26723;栏?#30422;我国34个省级行政区下设332个市级频道共2861个县级频道为全国县域招商引资产业园区规划等提供一站式招商引?#39318;?#19994;服务

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